Fiscalidad de no residentes con inmuebles en Cataluña

Quién es contribuyente del IRNR por un inmueble en Cataluña

El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) se regula en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la ley del impuesto. Tributan en él las personas físicas y las entidades sin residencia fiscal en España que obtienen rentas en territorio español. Un inmueble situado en Cataluña, sea un piso en Barcelona, una vivienda en la costa o una finca en el interior, genera rentas sujetas aunque su titular no viva en España ni haya pisado el país durante el año.

El impuesto es estatal y lo gestiona la Agencia Tributaria. La comunidad autónoma solo interviene en tributos distintos, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el de sucesiones. Antes de analizar cada renta, conviene confirmar que el titular es de verdad no residente, porque un criterio de permanencia o de centro de intereses económicos en España puede convertirlo en residente. Las reglas de la residencia se explican en el artículo sobre residencia fiscal en Cataluña.

Renta imputada de inmuebles no alquilados

Cuando el propietario no residente tiene un inmueble urbano a su disposición y no lo alquila, la norma presume una renta por el solo hecho de ser titular. Esa renta imputada se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral: el 1,1 % si el valor ha sido revisado en los diez períodos impositivos anteriores y el 2 % en caso contrario. El importe se declara cada año con el modelo 210, de forma separada para cada inmueble, y la imputación se prorratea por los días en que el inmueble no estuvo alquilado o a disposición de su titular.

El tipo de gravamen es del 24 % con carácter general y del 19 % para los residentes en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista intercambio de información tributaria. En la renta imputada no se deducen gastos. Es una obligación anual que muchos propietarios desconocen, y su incumplimiento durante varios años puede acumular cuotas, recargos e intereses.

Alquiler del inmueble por un no residente

Si el inmueble se alquila, la renta sujeta es el alquiler efectivamente percibido. El tratamiento depende de la residencia del propietario:

• Residentes en la UE o el EEE: tributan al 19 % sobre la base resultante de restar los gastos deducibles vinculados a los ingresos, siempre que puedan acreditarlos.
• Resto de no residentes: tributan al 24 % sobre los ingresos íntegros, sin deducción de gastos.

La declaración suele hacerse por trimestres, con el modelo 210, y se complementa con la documentación de los contratos y facturas. Si el inquilino es una empresa o un profesional que actúa en España, puede tener obligación de retener, lo que debe revisarse en cada contrato. Los alquileres de corta duración y las licencias turísticas añaden obligaciones de registro y fiscales adicionales, que dependen de la normativa autonómica y municipal vigente.

Venta de un inmueble en Cataluña por un no residente

La ganancia patrimonial obtenida en la venta tributa en el IRNR al 19 % para todos los no residentes. Se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con los gastos y tributos inherentes a ambas operaciones y sin los coeficientes de abatimiento propios de los residentes. La declaración se presenta con el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la transmisión.

En la compraventa, el comprador debe retener y empezar a ingresar el 3 % del precio acordado, a cuenta del impuesto del vendedor, con el modelo 211. La retención se calcula sobre el precio total y no sobre la ganancia, por lo que puede superar la cuota real si el vendedor obtuvo poca plusvalía. Por eso, cuando el vendedor tiene un exceso de retención, puede pedir la devolución al presentar su declaración del modelo 210. El notario suele exigir justificantes de la retención o del ingreso en el momento de la escritura, y conviene preverlo en el calendario de la operación.

Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos

Además del IRNR, la venta de un inmueble urbano genera el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal. Lo exige el ayuntamiento del lugar donde está el inmueble, y en una transmisión onerosa el sujeto pasivo es el vendedor. La ley permite calcular la base por dos métodos y aplicar el más favorable, de modo que en ventas con pérdida o con poca ganancia real conviene revisar la liquidación antes de pagarla. Los plazos y tipos concretos los fija la ordenanza fiscal de cada municipio.

Otras obligaciones del propietario no residente

La titularidad de un inmueble en Cataluña puede generar otras obligaciones, que se suman al IRNR y a menudo se pasan por alto:

• Impuesto sobre el Patrimonio: los no residentes tributan por obligación real, por los bienes situados en España, y el inmueble puede dar lugar a cuota según la normativa aplicable.
• Entidades no residentes: las sociedades extranjeras que poseen inmuebles en España pueden estar sujetas a un gravamen especial anual sobre el valor catastral, con exenciones para determinados supuestos.
• Representante fiscal: en algunos casos la Administración puede exigir el nombramiento de un representante residente en España.
• Convenios de doble imposición: el país de residencia puede gravar también la renta, y el convenio aplicable determina cómo se elimina la doble tributación, como se desarrolla en el artículo sobre convenios de doble imposición en Cataluña.

La Agencia Tributaria agrupa en su sede electrónica la información para contribuyentes sin residencia fiscal, con los procedimientos de censo, impuestos y trámites; se puede consultar en la sección de no residentes de la AEAT.

Errores frecuentes y riesgos

Los fallos más habituales en este perfil son tres. El primero es no presentar la declaración de renta imputada durante años, por creer que sin alquiler no hay obligación. El segundo es aplicar al alquiler un régimen de deducción de gastos al que no se tiene derecho, o no conservar la prueba de la residencia en la UE o el EEE cuando sí se tiene. El tercero es vender sin coordinar la retención del comprador con la declaración del vendedor, lo que provoca ingresos duplicados o devoluciones tardías.

Las sanciones por declarar fuera de plazo o con datos inexactos se rigen por la Ley General Tributaria, y la Administración puede comprobar ejercicios no prescritos. En las comprobaciones sobre valores, la discrepancia suele referirse al precio de adquisición o al valor de mercado de un inmueble, y puede resolverse con una tasación contradictoria o un informe pericial.

Cómo plantear la gestión fiscal del inmueble

Un orden de trabajo razonable parte de la residencia y el origen de los fondos, sigue con el calendario de declaraciones periódicas y termina con la planificación de la venta, la herencia o la donación del inmueble. El área de declaración del IRNR para no residentes de LRB Tax & Legal prepara las declaraciones y la representación ante la Administración. Si hay que discutir un valor, ValiTax elabora informes periciales tributarios para apoyar la posición del contribuyente. El contacto es Contacto@LRB.es o el +34 684 234 831.