ITP y AJD en Cataluña: tipos vigentes y comprobaciones de valor
Desde el 27 de junio de 2025 la compra de vivienda de segunda mano tributa por una escala progresiva, con un tipo del 20 % para grandes tenedores. Y detrás llega, muchas veces, la comprobación de valores.
Tres modalidades distintas
Bajo unas mismas siglas conviven tres impuestos que no se solapan: transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que grava las operaciones entre particulares; operaciones societarias (OS); y actos jurídicos documentados (AJD), que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Determinar cuál se aplica es el primer paso, y en operaciones inmobiliarias la respuesta depende de si el transmitente es empresario y de si la entrega está sujeta a IVA.
Transmisiones patrimoniales onerosas: la escala vigente
Cataluña aprobó por el Decreto ley 5/2025 una escala progresiva para la transmisión de inmuebles, en vigor desde el 27 de junio de 2025:
| Base liquidable | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| De 600.000,01 a 900.000 € | 11 % sobre el exceso |
| De 900.000,01 a 1.500.000 € | 12 % sobre el exceso |
| Más de 1.500.000 € | 13 % sobre el exceso |
| Adquisición por gran tenedor de vivienda | 20 % |
| Adquisición de edificio entero de viviendas | 20 % |
Existen además tipos reducidos para la vivienda habitual en supuestos tasados —vivienda de protección oficial, familias numerosas y monoparentales, jóvenes hasta 35 años, personas con discapacidad y víctimas de violencia machista— sujetos a límites de renta, y tipos específicos para determinadas adquisiciones en municipios rurales y para la rehabilitación de inmuebles antiguos. Los bienes muebles y los vehículos tributan a un tipo propio, con un supuesto de tipo cero para vehículos de cero emisiones.
Comprobar si encajas en un tipo reducido antes de firmar
La diferencia entre el tipo general y un tipo reducido puede ser de la mitad del impuesto, y los requisitos —edad, límite de renta, condición de familia numerosa o monoparental, destino a vivienda habitual— se acreditan en el momento de la adquisición. Lo que no se aplicó en su día puede recuperarse después mediante rectificación de la autoliquidación, pero es más sencillo hacerlo bien desde el principio.
Actos jurídicos documentados
Grava las escrituras y actas notariales inscribibles y no sujetas a TPO ni a operaciones societarias. En Cataluña el tipo general de documentos notariales es del 1,5 %, y desde el 27 de junio de 2025 se aplica un tipo del 3,5 % cuando la transmisión está sujeta a IVA por haber renunciado el transmitente a la exención. Existen además tipos reducidos en supuestos concretos.
Este dato es especialmente relevante en operaciones inmobiliarias entre empresas: la decisión de renunciar o no a la exención del IVA ya no depende solo de la deducibilidad del impuesto soportado, sino también de un coste de AJD notablemente superior. Ver asesoría fiscal para empresas.
La comprobación de valores: el conflicto más frecuente
Desde la reforma de la Ley 11/2021, la base imponible de los inmuebles en ITP y en Sucesiones y Donaciones es, con carácter general, el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado o el precio pagado sean superiores. Eso ha cambiado el terreno de juego: ya no se trata solo de discutir una tasación, sino de impugnar el valor de referencia aplicado a un inmueble concreto.
- El valor de referencia se puede impugnar, aunque solo con ocasión de la autoliquidación o de la liquidación, no de forma autónoma. La vía es la rectificación de la autoliquidación o el recurso contra la liquidación.
- La prueba es del contribuyente: estado de conservación, ocupación, cargas, servidumbres, superficie real frente a la catastral, calificación urbanística. Un informe pericial bien hecho es determinante.
- Tasación pericial contradictoria cuando la comprobación se ha realizado por medios distintos del valor de referencia. Su solicitud suspende la ejecución de la liquidación y el plazo para recurrir.
- Motivación: los medios de comprobación deben aplicarse de forma individualizada y motivada. La jurisprudencia ha anulado numerosas comprobaciones basadas en valores estimados sin visita ni singularización del inmueble.
Un mes desde la operación es el plazo habitual para presentar e ingresar la autoliquidación del ITP-AJD en Cataluña. Y cuando llega la propuesta de liquidación derivada de una comprobación de valores, el trámite de alegaciones se cuenta en días hábiles: es el momento de aportar la prueba, no después.
Operaciones que conviene revisar antes de firmar
- Compraventa de vivienda de segunda mano, especialmente si puede aplicarse un tipo reducido o si el comprador podría ser calificado como gran tenedor.
- Compra de local o nave con renuncia a la exención de IVA, por el impacto en AJD.
- Extinción de condominio y disolución de comunidad, cuya tributación —AJD frente a TPO— depende de cómo se articule el exceso de adjudicación.
- Adjudicaciones en pago de deuda, permutas y aportaciones de inmuebles a sociedades.
- Transmisión de participaciones de sociedades con activo inmobiliario, por la cláusula antielusión aplicable.
- Constitución y cancelación de préstamos hipotecarios, novaciones y subrogaciones.
Preguntas frecuentes
Compré por debajo del valor de referencia. ¿Tengo que tributar por el valor mayor?
Como regla general, sí: la base imponible es el valor de referencia salvo que el declarado o el precio sean superiores. Ahora bien, el valor de referencia es impugnable si no responde a las características reales del inmueble, y la ley prevé que no puede superar el valor de mercado. La vía práctica es autoliquidar y solicitar la rectificación aportando prueba, o bien autoliquidar por el valor real y defender esa posición cuando llegue la comprobación. La elección tiene consecuencias distintas en recargos e intereses y conviene decidirla con criterio.
¿Qué es exactamente un gran tenedor a estos efectos?
La condición se define por remisión a la normativa de vivienda y atiende al número de inmuebles de uso residencial de los que se sea titular, con umbrales distintos según el ámbito territorial. Es una calificación que conviene verificar antes de escriturar, porque la diferencia entre el tipo general y el 20 % es determinante para la viabilidad de la operación.
Me ha llegado una comprobación por una compra de hace tres años. ¿Es normal?
Sí. El derecho a liquidar prescribe a los cuatro años desde el fin del plazo de presentación, y es habitual que las comprobaciones de valores lleguen con bastante retraso. Por eso conviene conservar el expediente completo de la compra: escritura, tasación bancaria, fotografías del estado del inmueble, presupuestos de reforma y cualquier documento que acredite su situación real en la fecha de la operación.
Si recurro la comprobación, ¿tengo que pagar mientras tanto?
La liquidación es ejecutiva salvo que se suspenda. La solicitud de tasación pericial contradictoria suspende la ejecución; en los demás casos hay que pedir expresamente la suspensión, con garantía para que sea automática. Ver recursos y reclamaciones.
Los tipos y umbrales recogidos en esta página corresponden a la normativa catalana vigente a la fecha de su última revisión y pueden haber cambiado. Antes de operar, confirma el tipo aplicable a tu caso concreto: la diferencia entre tramos es de miles de euros.
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