Una agencia inmobiliaria o una promotora con actividad en Cataluña se mueve entre dos administraciones, y eso la distingue de otros sectores. La comisión de intermediación, el Impuesto sobre Sociedades, el IRPF y las retenciones se comprueban por la Agencia Tributaria estatal (AEAT). En cambio, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava muchas compraventas de segunda mano, se autoliquida ante la Agència Tributària de Catalunya (ATC), con el modelo 600. Saber qué corresponde a cada una evita errores de presentación y mejora el asesoramiento al cliente.
Dos modelos de negocio, dos tributaciones
Conviene distinguir la agencia de intermediación, que presta un servicio y cobra una comisión, de la promotora o empresa de compraventa, que transmite inmuebles propios y obtiene un margen. Mezclarlos, algo frecuente en grupos pequeños, es una de las primeras fuentes de error.
La comisión lleva IVA aunque la compraventa esté exenta
La comisión por mediar en la venta o el alquiler de un inmueble es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %. Que la compraventa subyacente esté exenta, por ejemplo una segunda transmisión sujeta a ITP, no contagia la exención a la comisión: son operaciones distintas. Los pagos anticipados, como una señal de la comisión, devengan IVA por el importe percibido (art. 75 LIVA). Cuando intervienen varias agencias, cada una factura su parte; repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas de inspección. Y si el cliente es un empresario no establecido en España, las reglas de localización del servicio (art. 69 LIVA) pueden excluir la sujeción en territorio español, siempre que se documente su condición.
Primera y segunda transmisión
Si la empresa vende inmuebles propios, la delimitación entre IVA e ITP exige analizar si la entrega es primera o segunda transmisión. La primera entrega de edificaciones por quien las promueve tributa por IVA, al tipo reducido del 10 % si son viviendas, mientras que las segundas entregas suelen estar exentas, con posibilidad de renunciar a la exención en determinados supuestos. Cuando la operación va por ITP, el comprador lo autoliquida ante la ATC, y la discusión sobre el valor comprobado también se plantea ante ella.
Efectivo, arras y depósitos
El límite general de pagos en efectivo es de 1.000 euros cuando alguna de las partes es empresario o profesional, y de 10.000 euros para las personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios. Una comisión o una señal en metálico por encima del límite es una infracción que sanciona a quien paga y a quien cobra, con una multa del 25 % de la cuantía. Además, las arras y los depósitos exigen distinguir su naturaleza: las arras confirmatorias son pago anticipado y devengan IVA por lo percibido, y los depósitos fiduciarios recibidos por cuenta de clientes no son ingreso propio y deben mantenerse separados de la tesorería de la agencia. Mezclarlos con la caja puede interpretarse como ingreso no declarado y supone, además, un riesgo de apropiación indebida.
Prevención de blanqueo de capitales
La Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles (art. 2.1). Ser sujeto obligado implica identificar al cliente y al titular real, conocer el propósito de la operación, analizar operaciones inusuales, comunicar indicios al SEPBLAC, conservar la documentación y formar al personal. Una agencia que nunca ha documentado estas políticas se expone a sanciones administrativas que pueden ser muy elevadas, con independencia de que exista un delito de fondo.
Verifactu y puntos que revisa Hacienda
El Real Decreto-ley 15/2025 fijó el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados. Hacienda comunicó el 5 de octubre de 2026 una previsión de ampliar el plazo, pero esa ampliación aún debe aprobarse y publicarse en el BOE, de modo que conviene tomar como referencia el calendario vigente. Entre lo que suele comprobar la Administración destacan:
- Comisiones cobradas y no facturadas, detectadas por cruces con notarías y clientes.
- Diferencias entre el precio escriturado y el real, con pagos en efectivo o fuera de escritura.
- Deducción de IVA soportado en gastos no vinculados a la actividad.
- Depósitos y arras tratados como pasivo cuando eran ingresos, o al revés.
- Reclasificación de inmuebles de existencias a inmovilizado, o viceversa.
- Cumplimiento de las obligaciones de prevención de blanqueo y del límite de efectivo.
Cómo defenderse
El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años y las actuaciones inspectoras duran, con carácter general, un máximo de 18 meses, ampliable a 27 en los supuestos legales. Una defensa eficaz empieza en el primer requerimiento: ordenar la documentación de cada operación, reconstruir el flujo del dinero, cuantificar la regularización con criterio propio y valorar si conviene firmar el acta en conformidad o recurrirla. Cuando la discusión gira en torno al valor de un inmueble, un informe de ValiTax Informes Periciales puede ser decisivo.
Para el análisis completo, consulte nuestra guía sobre la fiscalidad de inmobiliarias, IVA, blanqueo e inspecciones. LRB Tax & Legal (lrb.es) es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y promotoras y en defensa en inspecciones fiscales.
Preguntas frecuentes
Sí. La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al 21 %, aunque la compraventa del inmueble esté exenta. Debe facturarse con la cuota repercutida por separado.
Ante la Agència Tributària de Catalunya, mediante el modelo 600. En cambio, las comisiones, el IVA, el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades de la inmobiliaria se comprueban por la AEAT.
Sí, cuando ejerce profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles, y también los promotores inmobiliarios (art. 2.1 de la Ley 10/2010). Debe aplicar diligencia debida y comunicar operaciones sospechosas.
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