Fiscalidad del alquiler en Cataluña: IRPF e IVA

Cómo tributa el propietario en el IRPF

El arrendador residente en Cataluña declara el alquiler como rendimiento del capital inmobiliario, según los artículos 22 y 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF. El cálculo parte de los ingresos íntegros y resta los gastos deducibles: intereses de la financiación del inmueble, IBI, gastos de comunidad, reparaciones y conservación, primas de seguros, suministros si los paga el propietario y la amortización del inmueble. Sobre el resultado se aplica, cuando procede, una reducción por arrendamiento de vivienda, y el importe final se integra en la base imponible general.

Un ejemplo ilustrativo: un piso alquilado por 12.000 euros al año, con 3.000 euros de gastos deducibles, deja un rendimiento neto de 9.000 euros. Si fuera aplicable una reducción del 50 %, solo 4.500 euros se sumarían a la base general. El porcentaje real depende del contrato, por lo que la cifra del ejemplo no debe tomarse como referencia fiscal.

Reducción por alquiler de vivienda: qué porcentaje aplicar

Durante años la reducción general del artículo 23.2 de la Ley del IRPF fue del 60 %. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó ese artículo y estableció porcentajes distintos según las características del contrato, con tratamiento favorable para determinados arrendamientos en zonas de mercado residencial tensionado. Antes de aplicar cualquier porcentaje hay que confirmar la fecha del contrato, si la zona estaba declarada tensionada y si se cumplen las condiciones de renta y arrendatario.

Hay tres reglas que no cambian. La reducción se aplica solo a vivienda destinada a residencia habitual del inquilino, por lo que el alquiler de temporada o turístico queda fuera. Se calcula sobre el rendimiento neto positivo declarado. Y no beneficia a los rendimientos que la Administración regulariza tras una comprobación, de modo que un error u omisión inicial puede costar también la reducción.

IVA y retención en el alquiler de locales y oficinas

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA (artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA). El de locales, oficinas y naves tributa al 21 %. El arrendador debe repercutir el impuesto en factura, declararlo en el Modelo 303 y recogerlo en el resumen anual, el Modelo 390. Si el inquilino es empresario o profesional, además tiene que retener el 19 % de la renta e ingresarlo en el Modelo 115, con resumen anual en el Modelo 180. Existen supuestos de exclusión de la retención, de modo que cada contrato debe revisarse.

Los fallos más frecuentes en este tipo de alquiler son no repercutir IVA cuando el arrendador sí actúa como empresario, olvidar el Modelo 115 trimestral, no conciliar los importes retenidos con los que figuran en el Modelo 180 y no emitir factura de manera correlativa. La AEAT cruza esos datos entre arrendador y arrendatario, por lo que una discrepancia en un lado suele detectarse en el otro.

Cuando el alquiler incluye servicios

Si el alquiler de vivienda se acompaña de servicios propios de la industria hotelera, como limpieza, recepción o cambio de ropa, la exención de IVA puede perderse y el calificativo de arrendamiento dar paso a una actividad económica con otras obligaciones. Lo mismo ocurre con el alquiler turístico, que la AEAT sigue con la información que aportan las plataformas mediante el Modelo 179. Conviene calificar bien la actividad desde el inicio.

Deducción autonómica del arrendatario en Cataluña

La normativa catalana reconoce una deducción en el tramo autonómico del IRPF para inquilinos de su vivienda habitual. Se calcula como un porcentaje de las cantidades pagadas, con un límite anual que se amplía para determinados colectivos y con condiciones de renta. Entre los requisitos formales figura haber depositado la fianza en el organismo de la Generalitat que corresponda. El inquilino debe conservar contratos, justificantes de pago y el resguardo de la fianza, porque son los documentos que la Administración pide para validar la deducción.

Para el propietario, este dato es relevante: un contrato sin fianza depositada puede dejar sin derecho a la deducción a su inquilino, lo que suele generar conflictos y reclamaciones. Si se trata de una sociedad la que alquila, conviene valorar el régimen aplicable, como se analiza en el artículo sobre sociedad patrimonial de inmuebles en Cataluña.

Obligaciones formales del propietario

Además de declarar la renta, el arrendador debe conservar el contrato, emitir recibos o facturas según el caso, depositar la fianza en el organismo competente de la Generalitat y comunicar cualquier cambio de inquilino. Si el inmueble se alquila en régimen de comunidad de bienes o con varios copropietarios, cada uno imputa el rendimiento en proporción a su titularidad. Cuando el arrendador es una sociedad, el alquiler tributa en el Impuesto sobre Sociedades y el control de la AEAT se centra en la actividad económica real y en la coherencia entre contabilidad, facturas y cobros. Una gestión ordenada de la documentación evita la mayoría de las discrepancias.

Es recomendable, además, revisar cada año los gastos deducibles y su justificación. Las reparaciones de conservación se deducen en el ejercicio, mientras que las mejoras se incorporan al valor del inmueble y se recuperan mediante amortización. Mezclar ambas categorías es una de las correcciones habituales en las comprobaciones.

Qué revisa la AEAT en los alquileres

• Coincidencia entre rentas declaradas, retenciones del arrendatario y datos del Modelo 180.
• Uso real de la vivienda arrendada: habitual, de temporada o turístico.
• Gastos deducidos sin justificante o que no corresponden al inmueble alquilado.
• Amortización calculada sobre un valor que incluye el suelo.
• Inmuebles vacíos o cedidos sin renta, que generan imputación de rentas inmobiliarias.

Si el propietario recibe una propuesta de regularización, el primer paso es comprobar qué porcentaje de reducción se aplicó y con qué contrato. Una comprobación de valores o una liquidación pueden discutirse con un informe pericial tributario cuando haya diferencias de criterio. La declaración del IRPF anual y su relación con otras rentas se explica en el artículo sobre tarifa y tipos del IRPF en Cataluña.

Para revisar un contrato concreto o preparar la declaración, el servicio de asesoramiento fiscal a personas físicas está disponible en Contacto@LRB.es y en el +34 684 234 831.